Une agence immobilière à Marseille pour l’achat d’un bien immobilier

Vous souhaitez acquérir un bien immobilier à Marseille mais vous ne savez pas par où commencer ? Vous avez besoin d’une expertise pour éclairer vos choix ? Vous ne savez pas comment financer votre opération ?

Comme 6 Français sur 10, faites le choix d’une agence immobilière à Marseille pour vous accompagner dans toutes les étapes de votre projet d’achat de bien immobilier. Que ce soit un studio, un appartement ou une villa trouvez la bonne agence immobilière composée de professionnels à votre écoute. Faites également le choix d’une agence immobilière à Marseille pour bénéficier d’une expertise susceptible d’éclairer tous les points de votre acquisition d’un bien immobilier. C’est aussi une relation humaine à travers laquelle vos exigences et vos intérêts priment.

Par ailleurs, la sécurité de l’obtention d’un bien immobilier est garantie en passant par une société appartenant à la Fédération Nationale des Agences Immobilières. Ainsi, les frais de l’agence immobilière sont assurés de ne pas dépasser les 5 % du prix du bien immobilier. De plus, en recourant à une agence immobilière établie à Marseille pour une opération locale, vous faites le choix de la proximité.

Nous aborderons trois points pour vous aider dans l’achat d’un bien immobilier à Marseille. Dans un premier temps, nous présenterons les opportunités de ce marché. Dans un deuxième temps, nous vous guiderons dans l’estimation du budget alloué à cette opération. Dans un troisième temps, nous évoquerons les possibilités de financement en traitant de la question des prêts. Bien sûr, tous ces points peuvent être précisés auprès d’une agence immobilière à Marseille.

 

Profitez des opportunité du marché pour l’achat d’un bien immobilier à Marseille

 

Consultez une agence immobilière à Marseille pour bénéficier d’une expertise susceptible d’éclairer votre acte d’achat d’un bien immobilier. Selon les cas, il peut être plus intéressant de procéder à une location. Sur ce point, la durée d’habitation est un critère crucial. Vous devez rester suffisamment longtemps dans le logement pour que l’achat soit plus rentable que la location.   

Passez par une agence immobilière à Marseille pour profiter des opportunités relatives au marché de l’immobilier.  Ce dernier se caractérise par une baisse des prix quasiment continue depuis 2009. La recherche de bien immobilier se concentre dans les 2ème, 4ème, 5ème, 6ème, 7ème et 8ème arrondissement. Toutefois, il faut noter que les ventes restent assez faibles par rapport au nombre de biens disponibles sur le marché.

Le prix abordable et l’accessibilité des transports en communs et autres commodités sont les deux critères qui expliquent le succès de ces quartiers. Château-Gombert, dans le 13ème arrondissement, en est un exemple emblématique. Ce lieu séduit par ses atours de village provençal tout en étant proche de l’agglomération marseillaise. C’est le moment d’en profiter en passant par une agence immobilière à Marseille pour des conseils avisés. Par ailleurs, il est intéressant de se pencher sur les quartiers du nord-ouest pour des biens immobiliers au prix attractif.

Quelles sont les perspectives en vue pour le marché de l’immobilier à Marseille ? Il convient de citer la L2, ce nouveau tracé qui fera la jonction entre les autoroutes nord et sud. Il permettra le désengorgement des axes routiers comme la rocade du Jarret. Des quartiers jusqu’alors isolés auront alors droit à un accès. Le tout risque de redynamiser le marché marseillais. Pour une meilleure connaissance des tendances du marché, rapprochez-vous d’une agence immobilière à Marseille.

 

Estimer avec précision votre budget pour l’achat d’un bien immobilier avec votre agence immobilière à Marseille

 

Tournez-vous vers une agence immobilière à Marseille pour l’estimation précise de votre budget réel afin de savoir si l’achat du bien immobilier s’avère rentable. Dans le cas contraire, il peut être pertinent de réfléchir à l’hypothèse de la location d’un bien immobilier.  

 

Les frais d’acquisition d’un bien immobilier

 

L’achat d’un bien immobilier s’accompagne de nombreuses autres dépenses sur lesquelles vous pouvez vous enquérir auprès d’une agence immobilière à Marseille.

Pour commencer, il y a les frais d’acquisition. Ceux-ci sont composés des frais de notaire. Ils servent à rémunérer ce dernier. Rappelons que le notaire est un Officier public ministériel nommé par décision du garde des Sceaux. Il est requis dans l’acte d’achat d’un bien immobilier. De manière générale, il tient un rôle d’accompagnement et de conseil. Mais les frais d’acquisition comprennent également les droits de mutation à titre onéreux et la taxe de publicité foncière de 0,10 %. Ces frais diffèrent selon que l’achat porte sur un logement neuf, vendu en l’état futur d’achèvement ou ancien. Il en est de même pour la fiscalité.

Dans le cas d’un bien immobilier neuf, la taxe sur la valeur ajoutée est de 20 % ou 5,5 % si le logement est situé dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville. À cela s’ajoute les frais d’honoraires du notaire d’environ 2 %. Les droits de mutation à titre onéreux n’excèdent pas 0,71 % du prix de vente hors taxe sur la valeur ajoutée.

Pour un bien immobilier ancien, on applique les droits d’enregistrement. Il faut compter à peu près 7 % du prix en fonction de la dernière augmentation des droits : droits d’enregistrement dus à l’État, prise d’hypothèque ou de garantie, honoraires du notaire. Les droits de mutation à titre onéreux sont limités à 5,81% du prix de vente.

Le bien immobilier vendu en l’état futur d’achèvement est soumis à la taxe sur la valeur ajoutée de 20 %. L’acheteur paie progressivement selon l’avancée des travaux. Néanmoins, il doit s’acquitter de deux règlements lors de la réservation sur plan. D’une part, il doit payer 5 % du prix définitif prévu si le délai de vente est inférieur à un an. Entre un et deux ans, c’est plus de 2 % du prix définitif prévu. Au-delà de deux ans, il n’y pas de  versement. Au moment de la signature définitive chez le notaire à la fin de la construction, il faut ajouter 2 % de frais.

 

Les frais de notaire

 

La question des frais de notaire peut aussi être abordée auprès d’une agence immobilière à Marseille. Si vous passez par cette dernière, il est possible de déduire les frais d’agence immobilière des frais de notaire.

Nous avons beaucoup entendu parler de la baisse des frais de notaire en 2016 plafonnée à 10 % du montant de la transaction. Quand est-il en réalité ? Elle est soumise à des conditions limitatives. En premier lieu, elle ne s’applique que sur la base des émoluments calculés au-delà du seuil de 150 000 €. Mais cela est laissé à la disposition du notaire.  La baisse est donc conditionnées à la taille des études, leurs zones géographiques d’implantation et du niveau de concurrence entre chacune d’elles. Dans les faits, l’impact est minime sur votre pouvoir d’achat. Seuls les acquéreurs de petites surfaces y trouveront leur compte.

Depuis le 1er mai 2016, le barème des frais de notaire est le suivant :

 

  • de 0 à 6 500 euros : 3,945 % ;
  • de 6 501 à 17 000 euros : 1,627 % ;
  • de 17 001 à 60 000 euros : 1,085 % ;
  • 60 001 euros et plus : 0,814 %.

Vous pouvez aussi vous rendre sur le site Notaires de France pour connaître les frais de notaire à payer selon le prix du bien.

Il faut également savoir que le notaire peut proposer à son client des remises lorsque le prix de vente dépasse les 150 000 euros. C’est une des nouveautés de la loi Macron. Pour plus d’information sur les opportunités offertes par cette loi, parlez-en à votre agence immobilière à Marseille.

 

La promesse de vente

 

La promesse de vente réunit le propriétaire et l’acheteur devant le notaire ou au sein d’une agence immobilière à Marseille. Le premier s’engage auprès du second à lui vendre son bien immobilier à un prix déterminé. En échange de cette exclusivité (limitée à deux ou trois mois), l’acheteur a l’obligation de verser une indemnité d’immobilisation égale à 10% du prix de vente.

Cette somme est imputée du montant restant à régler au moment de l’acquisition. La promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts dans un délai de dix jours après la signature dans le cas d’un acte sous seing privé. Les droits d’enregistrement payés par l’acquéreur s’élèvent à 125 euros.

Le délai de rétractation est de dix jours. Après cette date, le chèque remis est présenté à l’encaissement.

Les frais du crédit dans l’achat d’un bien immobilier

 

Parmi les autres dépenses engendrées par l’accès à la propriété d’un bien immobilier, on compte les frais de crédit composés des frais de dossier, des frais notariés et de ceux relatifs à l’assurance. Contactez une agence immobilière à Marseille pour plus de précisions sur ces questions.

 

Les frais de dossier

Ce sont les frais à régler auprès de l’établissement qui a monté le financement. Ils peuvent être présentés en montant fixe ou en pourcentage du capital emprunté. Demandez conseil à votre agence immobilière à Marseille pour faire jouer la concurrence afin de réduire au maximum les frais de dossier.

Les frais notariés

L’organisme prêteur demande une garantie qui se présente sous la forme d’une caution, d’une prise d’hypothèque ou d’un privilège de prêteur de deniers. Ces garanties sont partie intégrante de l’ensemble des frais payés lors de la signature chez le notaire. Leur coût est proportionnel à la somme empruntée. Il est estimé à environ 2 % du montant du prêt pour l’hypothèque, 1,5 % pour le privilège de prêteur de deniers et moins de 1 % pour une société de cautionnement.

 

Les assurances

 

La souscription à une assurance DIM (décès-invalidité-maladie) en cas de crédit immobilier. Elle peut émaner d’un autre établissement que l’organisme prêteur. Elle correspond à un pourcentage

du capital total emprunté ou du capital restant dû. Son coût moyen annuel est de 0,36 %.

Elle fait partie du taux effectif global mais pas du taux nominal. Il faut donc la rajouter.

Là encore, rapprochez-vous de votre agence immobilière à Marseille pour comparer les différentes offres disponibles et négociez.

Par ailleurs, vous avez la possibilité de souscrire à une assurance chômage. Mais dans les faits, elle se révèle le plus souvent onéreuse et insuffisamment protectrice. Veillez à bien vérifier l’étendue de la garantie ainsi que le niveau de la prise en charge.

 

Les prêts bancaires pour l’achat d’un bien immobilier

Ça y est ? Vous êtes décidé à devenir propriétaire ? Vous avez une petite idée de la maison de vos rêves ? Vous avez calculé le coût de l’ensemble de l’opération ? Il ne reste plus qu’à la financer. Là encore, n’hésitez pas à interroger votre agence immobilière à Marseille. Certaines agences immobilières proposent même des simulateurs de crédit et des comparateurs.

Un contexte favorable au prêt pour l’achat d’un bien immobilier

 

Sachez que le moment est idéal pour contracter un emprunt bancaire en raison de taux extrêmement attractifs et ce depuis plusieurs années. Ils ont connu une légère remonté fin 2016 à 1,75 % mais depuis ils restent stables. Toutefois, on peut trouver des taux bas à 1,25 %.

Qu’en est-il à l’avenir ? Il est vrai que la légère hausse de la fin 2016 a entraîné un accroissement de la demande d’emprunts qui a poussé les banques à être plus sélectives. Mais de manière générale, elles restent volontaristes en matière d’octroi de prêt à des taux faibles.

Tout le monde n’est pas placé sur un pieds d’égalité dans l’accès au prêt. Ainsi, les primo-accédants et les profils à haut revenus sont privilégiés. Ces derniers peuvent se voir offrir des « ponts d’or » avec des taux pouvant descendre à 0,5 % en-dessous de celui qui est affiché. Les rachats de prêt bénéficient également de bonnes conditions. Dans tous les cas, il faut faire jouer la concurrence et négocier avec les banques les taux. Contactez votre agence immobilière à Marseille à ce titre et dans un premier temps peut constituer une aide non négligeable.

À titre d’information, les taux moyens sur le marché selon les barèmes en vigueur en date du 25 décembre 2016 sont de 1,40 % pour 10 ans, 1,63 % pour 15 ans, 1,80 % pour 20 ans et 2,12 % pour 25 ans. Interroger une agence immobilière à Marseille ou un courtier pour connaître les dernières  tendance du marché et contracter des prêts au meilleur taux.

 

Les conditions d’obtention d’un prêt pour l’achat d’un bien immobilier

 

Si le contexte est favorable, vous devez répondre à un certain nombre de critères pour pouvoir souscrire à un prêt en vue de l’achat d’un bien immobilier. Il peut être recommandé d’être conseillé par un courtier en prêt immobilier pour pouvoir mieux négocier avec les banques. Pensez aussi à votre agence immobilière à Marseille pour être mieux renseigné au préalable.

Tout d’abord, la banque examine votre apport personnel. Plus il est important, plus l’accès au prêt est aisé. Vous démontrez alors que le projet a été mûrement réfléchi et que vous êtes capable d’épargner. La banque exige au minimum 10 % d’apport personnel soit l’équivalent ou presque des dépenses résultant de l’achat immobilier. Votre apport détermine votre capacité à négocier le taux du crédit.

La banque exige toujours une garantie qui la protège en cas de défaillance de votre part. Elle peut revêtir différentes formes : privilège de prêteur de deniers pour les logements anciens, l’hypothèque pour les logements acquis en vente en l’état futur d’achèvement…

Par ailleurs, votre taux d’endettement est limité à 33 % de vos revenus mensuels. Il comprend tous les crédits en cours. Pour évaluer leur risque, les banques recourent de plus en plus la notion de « reste à vivre ». Elle peut être définie comme la somme disponible une fois la mensualité du crédit immobilier prélevée. Elle correspond aux fonds engagés pour faire face aux charges courantes (alimentation, impôts, assurances…).

Dans les faits, la banque opère un examen plus détaillé de votre situation financière comme la stabilité de vos revenus, la qualité de vos dettes, l’intérêt de votre projet… Une agence immobilière à Marseille ou un courtier peut vous aider à constituer un dossier solide.

Les différents types de prêt pour acquérir un bien immobilier

 

Il existe différents types de prêt. Nous allons en aborder trois : le prêt à taux fixe, le prêt à taux révisable et le crédit in fine. Pour de plus amples précisions, renseignez-vous auprès de votre agence immobilière à Marseille.

 

Le prêt à taux fixe

 

Le taux reste le même durant toute la durée de l’emprunt. Il est à privilégier quand le taux est bas. La réévaluation est impossible même si les taux sont amenés à remonter ultérieurement. À l’inverse, s’ils baissent, vous ne pouvez pas en profiter sauf à renégocier le prêt. En outre, le prêt à taux fixe est simple puisque la durée et les mensualités ne changent pas.

 

Le prêt à taux révisable

 

Contrairement au prêt à taux fixe, celui à taux révisable (ou variable) fluctuent en fonction des évolutions du marché. Il y en a deux types : le crédit à taux révisable pur et les prêt à taux capés. Les premiers varient tout au long du crédit. Il est intéressant dans la mesure où les prêts à taux révisables sont toujours inférieurs à ceux à taux fixe en début de financement ce qui permet d’obtenir des gains substantiels au moins pour un temps afin de prévenir des périodes plus difficiles. Il faut donc bien veiller à ce que le taux soit effectivement bas au moment de la souscription de l’emprunt. Il peut également être pertinent d’avoir la possibilité de basculer à un taux fixe à chaque révision du taux de l’emprunt. Par ailleurs, optez pour la répercussion de la modification de taux sur la durée et non sur le montant de l’échéance. L’objectif est d’obtenir une baisse de la durée de remboursement en cas de nouvelle baisse des taux.  De même, en cas de hausse, il est préférable d’allonger la durée de remboursement plutôt que d’augmenter les mensualités.

Le prêt à taux capé est la deuxième catégorie de prêt à taux variable. Il s’agit d’un mix entre prêt à taux fixe et emprunt à taux révisable. Vous bénéficiez de la variation du taux à la baisse. En cas de hausse, vous avez la garantie que le taux ne dépassera pas un seuil fixé à l’avance (en général 1 à 2%). Par contre, cette sécurité à un « coût » qui rend ce prêt plus onéreux que ceux à taux variable pur, voire les crédits à taux fixe.

 

Le crédit in fine

 

Avec le crédit in fine, le remboursement du capital n’intervient qu’à la fin du crédit en une seule fois. Pendant le crédit, on rembourse les intérêts dudit capital. Parallèlement, on met en place une épargne afin de reconstituer le capital remboursable à terme.

Le crédit in fine permet de diversifier son patrimoine. En plus d’acheter un bien immobilier, vous faîtes un placement financier qui garantit le remboursement du capital au terme du prêt. Cela passe le plus souvent par une assurance-vie existante ou à  créer. L’intérêt de la manœuvre est de participer à la création de valeur plutôt que de se contenter d’utiliser on apport personnel pour une partie du bien acheté.

Par ailleurs, le capital est assuré à 100 %. En souscrivant à une assurance-décès-invalidité à 100 % sur sa tête, le prêt est soldé par la compagnie d’assurance et le placement financier destiné au remboursement du capital acquis aux héritiers, s’il vient à décéder, y compris quelques mois avant la fin du crédit.

Toutefois, le crédit in fine présente un risque : l’épargne constitué pour rembourser le capital au terme du prêt peut être insuffisant. Selon les établissements bancaires, vous avez la possibilité de transformer le crédit in fine en crédit amortissable. En plus d’offrir une certaine flexibilité à l’emprunteur, il peut disposer d’une trésorerie plus importante car il n’est pas obligé d’investir toutes les liquidités qui étaient prévues pour la reconstitution du capital dans le cadre du crédit in fine. Cela permet d’optimiser la défiscalisation des intérêts d’emprunt.

Pour vous aider à faire le bon choix dans les prêts accordés en vue de l’acquisition d’un bien immobilier, rapprochez-vous d’une agence immobilière à Marseille ou d’un courtier.